Défiscalisation LMNP ancien

Comment défiscaliser ses revenus avec le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien est un investissement en bien ancien. Il se distingue du LMNP neuf, car il présente des actifs déjà existants ayants faits leurs preuves. Les investisseurs profitent des meilleures visibilités sur le niveau réel de charges, sur le sérieux de leur gestionnaire et la solvabilité, sur le paiement du loyer soutenu par le gestionnaire.

Différence entre LMNP neuf et ancien

Pour percevoir des revenus à long terme, le LMNP ancien constitue un support immobilier performant comme la résidence de tourisme, la résidence médicalisée EHPAD, résidence affaire, résidence étudiant, résidence séniors ou hôtels. Il fait donc bénéficier d’un patrimoine immobilier sécurisé dans un cadre fiscalement optimisé.

Dans le cadre d’investissements immobiliers, les investisseurs préfèrent investir dans le neuf par sa réduction d’impôts pour le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Par contre, le LMNP ancien présente souvent de nombreux avantages en fiscalité plus intéressants que le neuf. Grâce à l’amortissement des charges (comptable de l’immobilier, mobilier et frais d’acquisition), il y a défiscalisation des revenus sur le long terme et remboursement de la TVA.

Les conditions à respecter pour être un LMNP ancien ou neuf

Il faut remplir plusieurs conditions pour profiter de LMNP. Premièrement, les locataires n’apportent que leurs affaires personnelles, donc l’appartement doit être meublé et équipé. Le statut meublé doit être loué avec tous les matériels nécessaires au quotidien des occupants.

Par ailleurs, le propriétaire doit avoir son bien immobilier à lui tout seul car il ne bénéficiera pas des avantages de régime LMNP s’il n’est pas le propriétaire direct. Il faut être une personne physique et un particulier pour tirer profit du régime LMNP, et non pas une pas une personne morale, sauf des exceptions pour les sociétés comme les SCI ou SARL.

Ensuite, l’habitat doit être une maison ou un appartement et son utilisation peut être attribuée temporairement aux EPHAD, étudiants ou Senior.

La dernière condition est que le propriétaire doit avoir d’autres activités, mais pas seulement la location du bien, parce qu’il est possible que le LMP (Loueur Meublé Professionnel) est appliqué si la recette locative est supérieure à 23 000 Euros par an. A ce moment, il faut enregistrer votre activité en location meublée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour déclarer que c’est votre activité principale, sinon, elle restera votre activité secondaire.

Les avantages en LMNP ancien

Avec une fiscalité nulle qui peut générer durant des années des revenus locatifs partiellement ou entièrement non imposables, le LMNP ancien dispose de son premier atout lié à l’achat. Le statut du loueur en meublé non professionnel est lié par cette fiscalité dont le propriétaire d’un LMNP ancien ou occasion profite aussi. La déclaration des ses revenus locatifs est donc portée sur 2 choix, soit en régime micro-Bic soit en régime réel.

Le propriétaire d’un LMNP ancien, dans le régime réel, sera confirmé à déduire ses amortissements et ses charges qui sont la mission comptable, charges courantes, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc. Le revenu imposable est contrôlé partiellement ou totalement par le propriétaire pour cette déduction d’amortissement et de charges. Un abattement de forfait de 50% sur ce revenu peut donc être appliqué.

Par contre, les charges ne seront pas déduites par l’investisseur dans le cas du régime micro-Bic.

L’achat d’un bien immobilier déjà livré et en exploitation est l’atout propre pour investir dans un LMNP ancien. Ces avantages permettent aux investisseurs la revente de l’immeuble plus tard et présentent de nombreuses caractéristiques.

L’investisseur verse les revenus locatifs immédiats par trimestre à terme échu. Le LMNP ancien produit donc un bien déjà livré. En effet, toutes les composantes du projet d’investissement (charges locatives, montants des loyers, taxe foncière, taux de remplissage et autres) pourront être maitrisées par le propriétaire et celui-ci pourra accéder aux biens par un pedigree complet.

Par rapport au prix du LMNP neuf, les montants d’investissement du bien en ancien sont inférieurs, en moyenne de 15% à 20%. Cela ne demande pas beaucoup de budget et c’est les sources de succès auprès des investisseurs qui choisissent le LMNP occasion. De plus, les rendements sont supérieurs par rapport à celui observé dans la plupart des placements financiers et à un LMNP neuf, c’est ce qui fait du LMNP ancien une formule très intéressante. A noter que le bien y dispose souvent de très bons emplacements par rapport au neuf.

Investir dans le LMNP ancien : les inconvénients

Même si le LMNP ancien présente de nombreux avantages, des inconvénients sont à savoir avant d’y investir. Cela demande beaucoup de temps, voire même des mois de recherche, pour trouver le bon logement. Une agence spécialisée en ce domaine pourra vous aider dans vos recherches. Mais vous pouvez également naviguer sur des sites internet pour rechercher les habitations qui vous conviendront et ne pas hésiter à contacter les agences.

Le LMNP ancien présente une mauvaise isolation, donc cela demande des entretiens. L’isolation phonique et thermique est moins bonne que le LMNP neuf. La facture de chauffage à payer risque donc d’être très élevée. C’est vrai qu’il n’y a pas d’impact pour les loueurs parce que c’est à la charge du locataire, mais cela peut être un frein pour les clients.

Beaucoup de travaux sont à prévoir et cela peut coûter très cher à l’investisseur. Les travaux extérieurs comme la cage d’escalier, l’ascenseur, la toiture, le ravalement de façade sont les dépenses que vous devriez prendre en charge.

Les loyers sont plus ou moins faibles selon le standing, l’emplacement et la surface de l’habitat. Avoir un bon emplacement signifie avoir une meilleure rentabilité, car c’est le critère principal pour le louer à un bon prix. A propos de surface, le LMNP ancien ne dispose pas de beaucoup d’espace et cela provoque une perte de pièces à vivre.

LMNP ancien : investissement plus intéressant quand même

L’investissement immobilier a toujours sa place dans le monde des activités financières. Le LMNP ancien est le plus choisi depuis quelques années malgré d’autres nombreuses solutions de placement. Il faut rappeler que le statut LMNP présente des logements qui sont déjà équipés et meublés et qui sont utilisés comme résidences étudiantes, pour touriste, pour affaires, pour seniors ou en tant qu’EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Le LMNP ancien ou occasion présente des atouts qui lui sont propres par rapport au statut neuf, notamment le fait qu’il peut être revendu sur le marché secondaire en étant déjà loué. L’investissement en ancien s’adresse aussi bien aux initiés qu’aux débutants en termes de placement.

Comme il a été cité auparavant, les principaux avantages de ce statut concernent les caractéristiques de la propriété. En effet, généralement, un vieil immeuble a un emplacement plus intéressant par rapport à un nouveau, il peut par exemple être plus près d’établissement scolaire ou universitaire, ou encore à proximités des points de transport en commun etc. de plus, à part le fait qu’il est déjà éventuellement en exploitation, les charges sont déjà connues.

Le LMNP ancien fait bénéficier de complément de revenu sans délai, de la constitution d’un patrimoine assuré pour la retraite ou pour les futurs héritiers, et d’une mise en œuvre rapide et simple. Les revenus peu ou pas fiscalisés durant des années est aussi un autre point d’attrait de ce statut d’investissement.

Toutefois, avant d’effectuer le projet de l’investissement en LMNP ancien, il faut connaitre le marché et l’évaluer pour bien investir. Il est conseillé de s’informer sur les marchés différents et sur la capacité des gestionnaires.

LMNP ancien : les raisons pour investir, la rentabilité

Il y a de bonnes raisons pour investir et pour s’intéresser aux achats du LMNP ancien. Le non imposition des bénéfices est le principal atout du LMNP ancien. L’article 39 C II du Code Général des Impôts expliquent l’annulation de l’impôt sur les bénéfices, que ce soit partielle ou totale par la cumulation de l’amortissement de l’investissement du propriétaire (immobilier et mobilier) et des charges à déduire (charges locatives, intérêts d’emprunt, frais a l’acquisition et autres).

Le LMNP ancien présente une rentabilité intéressante, supérieure par rapport à celle observée dans le neuf ou les autres placements financiers. Selon les conditions du bail commercial, le loyer peut être réajusté périodiquement.

La rentabilité d’un LMNP ancien est primordiale parmi les autres critères pour faire un investissement. Pour l’exploitant cherchant une recette élevée, il faut se conférer à la réalité économique car ça peut masquer la faiblesse d’un investissement. En moyenne, les rentabilités en LMNP ancien se placent entre 4.50% et 5.30%.

Il est conseillé de faire appel à des sociétés spécialisées pour des renseignements à propos de la propriété d’investissement et de l’immobilier traditionnel qui a aussi son charme et devient un bon placement quand il est rénové.

Pour les investisseurs qui souhaitent avoir un complément de revenu, le LMNP ancien offre une possibilité, notamment en vue de préparer un futur départ du milieu professionnel. La maintenance de niveau de vie de l’investisseur au moment de prendre sa retraite est l’objectif de LMNP ancien ici.

L’accès à l’historique du bien comme les charges, quittances de loyer, taxe foncière, PV d’assemblée générale, etc. est important.